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发布时间: 2016-03-07 浏览: 119
价高竟无地?-小视窗
为什么抢不到地?




今天,感受了公开市场土地竞买的“火爆”现场,但并没见到“价高者得”举牌竞价的场面,而是通过现场评比规划设计方案,“分高者得”。奇怪的是,依靠土地财政的地方政府何时转变“价高者得”为“分高者得”了?
2016年全国一线城市和部分二线城市地王频出、房价暴涨恰吉,为了稳定房价在合理区间,不少地方政府使出浑身解数,用尽各种调控手段,具体如下:
如已悉知,可直接滑到底......
A 限地价、竞房价
近年来,“熔断”一词被逐渐用于土地拍卖市场,广义来讲,“熔断”就是指政府(出让方)设立拍卖最高价,竞买价格触及最高价格后,不再遵循“价高者得的原则双生子佯谬,而是通过比较其他方面。
早在2011年蜗居小说txt下载,在国土资源部相关政策的鼓励下风清扬五笔,北京试点“限地价、竞房价”政策,对土地设置最高限价,在报价达到最高限价的基础上,转而竞报将来销售的最高房价万历兴亡录,报价最低者成为最终得主。地价达到限制后不再竞高,反而开始竞低(房价),“熔断”一词即从此而来。
特别是进入2016年以来,“熔断”方式进一步推广试点,在山东、甘肃、云南、山西、湖南、海南等部分地方都有所尝试。
到了2017年,经过实际的消化,也出现了较为奇葩的案例。2017年1月,郑州在“限房价、竞地价”拍卖模式下拍出了耸人听闻的“1元楼价”。根据新华社的报道,成交记录显示,牟政出【2016】198号土地综合房价仅为1元/平方米。
奇葩的开发商怎么赚钱了? 开发商在政府的规制下,也只能是见招拆招了,1元房价只得搭配精装修咯,比如房价1元/平方米,但搭售一个新风系统要价300万元。当然,奇葩方式自然通不过管制,逃不掉制裁。
目前,单纯“限地价、竞房价”的城市不多,大多配套了其他措施,避免漏洞。
与此同时,和“限地价、竞房价”一同出现在2011年北京试点方案中“限地价、竞保障房面积”也在推广中,目前有这种出让方式的城市有南京、苏州等多个城市。这已可看作是后面要提到的“竞方案(配套)”的滥觞。
B 限房价、竞自持
去年下半年开始,一线城市和热门二线的土拍中不少热门地段开始尝试“限房价、竞自持”的第二阶段熔断机制。
2016年9月26日,杭州发布土地拍卖新政:当土地竞价溢价率达到150%时,不再接受更高报价。
2016年10月28日,北京市规划国土委发布公告,明确海淀区永丰产业基地和大兴黄村共4宗地块未来销售商品房的价格;同时设定房屋未来销售限价、设定地价上限、设置竞投自持面积和高标准建设方案的竞买方式,通过多重方案锁定房价、地价,稳定市场预期。
今年2月13日,天津市市区国土资源局宣布推出土地出让新机制,当挂牌竞买报价达到最高限价时,竞报自持面积等;竞报自持规划商业建筑面积达到上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积;对竞报自持商业建筑、自持住房建筑,不得办理销售许可,不得分割转让、分割抵押。
北京、天津、广州的土地拍卖中都曾在报价达到上限之后“拼自持面积”。
C 限地价、竞方案
去年9月开始实施“竞自持”的杭州,在今年迈入了“竞配套”的第三阶段。
今年3月24日,杭州市萧山区一天两幅土地收获72.66亿元土地出让金。两地块位于建设一路和宁东路交叉口,总出让面积94978平方米,总体量达23.74万平方米,两宗地总起始价为40.4亿元。被两家房企分别竞得。
杭州市国土资源局在这两幅土地拍卖后的当晚发布土地新政:当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施程序。
其实,“竞配套”并非杭州首创,可以把“竞配套”看作“竞方案”的一种特例来看。早在去年11月22日马惜珍,武汉公开出让17宗地块中,就设立了“竞方案”的机制。当次拍卖,武汉市针对11宗地块限定了出让最高价,即要求这些地块的最高溢价率不超过100%。竞拍达最高限价后,这些地块的出让将转为“竞代建”、“竞降居住比例” (开发商通过居住规模比例下降进行竞争)、“评比规划方案”等评比。
在武汉的方案中,“竞代建”是指开发商拿地后,需出资无偿代建公益设施,开发商通过投报代建规模或金额来参与竞拍。这一举措和后来的杭州“竞配套”异曲同工姜斗丽。
和上述热门城市的单纯“限地价、竞方案”不同,一线城市“竞方案”是在自持面积达到100%后推出的,可称为“限地价、竞自持再竞方案”。
以北京为例,去年11月16日梅岭三章,北京海淀一商住用地拍卖,在分别达到地价上限、100%商业自持面积后,转入高标准商品住宅建设方案投报程序猛鬼大厦。
目前,北京、济南、武汉等城市都曾尝试“限地价、竞方案”的拍地方式,上海的“综合打分”可以看作是“竞方案”的特别复杂版。
D 设定一次性报价区间
在挂牌期限内,可以进行报价,若最高有效报价达到出让指导价,缪海梅则在现场竞价过程中转为采取“一次报价”的方式确定竞得人。转为“一次报价”后,地块所有竞买人均可参与一次报价,在规定期限内,竞买人以高于指导价的价格再作一次书面有效报价(竞买人的一次报价须在一次报价有效区间内)。以一次报价中最接近所有“一次报价”平均值的原则确定竞得人,其所报价格即为成交价格黑色城市。
上个月,住建部与国土部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确提出,在操作模式上,各地要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”,“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等。
从这份《通知》中也可以看出,由于房地产市场非常强烈的区域性,强化地方主体责任成为中央部委在极力避免“一刀切”情况的出现下选择。未来,地方在落实调控主体责任下,将有可能在土地拍卖中更多采取通知中提及的这几种形式血之期中考试。
上文均是整理而来,地球人都知道,没什么意义。那么你想说什么?
第一 政府与市场的边界到底在哪里?
“房子是用来住的”这个基本定调没错,但是政府调控与市场竞争的边界到底在哪里了?一般来讲,市场化的“价高者得”往往能考验企业的整体操盘实力,特别是投融资能力、溢价销售能力等,并且资本逐利还利于市场的优胜劣汰。“分高者得”反而不一定就是公平竞争,“分”是由专家控制的,而用权利、资本和关系来控制“专家”似乎太容易了。“寻租”无孔不入、无处不在,所以关键应该把“孔”堵住,而不是挖洞钻“孔”。
当然,这都早已见怪不怪了!
第二 明知概率为零,为何还愿意去争取?
即便坊间传闻此地已内定,但大家还是愿意陪跑。现场共计30家企业参拍(脱掉马甲估计还有20余家),其中29家都是陪跑者,并且还不能轻装上阵,得先支付成本:方案设计费10-30万、打印费3000-5000元、保证金不菲利息、团队的劳务费等。
当然,投资都是有风险的,谁不愿用以小博大(毕竟房价8000,地价才1600)了?所以,万一了? 所以为了增加可能性,大家争先恐后、起早贪黑地为之。其实,本质就是贪婪,因为物(地)美(好)价廉有点难。然而,坊间传闻一次又一次地被证实。
“别人贪婪的时候我们要恐惧,别人恐惧的时候我们要贪婪”
其实,这都只是大伙的本质工作罢了!
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