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谢霆锋今生共相伴任志强:房价上涨趋势不可逆-实战财经

发布时间: 2016-02-03 浏览: 125
任志强:房价上涨趋势不可逆-实战财经
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7月23日,原华远地产股份有限公司董事长任志强在“博鳌?21世纪房地产论坛第18届年会”表示,在中国的房地产中,政府对市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购、限贷、限售措施,造成了房价的普遍上涨。
任志强称,根据2018年上半年的数据,房地产投资大大拉动了中国的投资增速。很多人都认为下半年的经济增速会低于6.5%,但是否会进一步下降,他认为还要看7月份召开的中央政治局会议是否会提出一些对应措施。
他表示,从上半年的销售金额来看,房价是持续上涨并且是以不可逆的趋势上涨。他还表示两年来,平均房价超过万元以上的城市从19个涨到了近60个。这主要是因为限购限价政策导致一、二手房房价倒挂,进而提供了炒房的空间。
“我从去年就开始担忧今年有大量的还债高峰,开发商的资金会严重的不足。今年的还债高峰可能会导致一些企业的资金流会出现问题,或者说一些地区的开发增速会继续下降。”任志强说,“如果下半年现行政策不改,我个人认为销售量和投资还是持续下行的一个趋势。但是房地产市场不会崩盘,或出现急速逆转的情况。”
此外,他强调,今年新开工的量跟不上销售量。明年有可能出现商品房供给严重不足。特别是北京、深圳等地。
关于房产税,任志强说他个人认为利用房产税来改变地方财政的财政收入结构是不可能的。他从立法、是否按照商品房估价以及税费减免三个角度来说明,房产税不能改变地方政府财政的现有收支情况,至少在相当一个年份中不能改变。
以下为演讲全文:
中国房地产市场实际上是在政府主导下的一个市场。比如土地是政府垄断和有计划供应,曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动。
黄奇帆先生曾经说过,政府在土地上的错配是非常严重的问题。当人口向城市转移的时候,特别是向大中城市转移的时候,土地在配置上是错位的。向大城市迁移的人口数量多但土地供应反而不足。今天这个问题仍然没有得到解决,主要是因为政府对土地的控制问题。
最近从货币化棚改的问题也可以明显看出来。社会上有很多不同的反响,实际上各国政府对进行城市改造都有一定的支持力度。但是如果都采用一刀切的用货币化补偿的方式去组织,就会导致在一些地区和一部分城市里出现供给需求之间的矛盾,会导致价格的不断上涨。所以现在中央政府采取了另外一种办法,一部分地区采用货币化安置,一部分地区采用实物安置。
在整个的中国房地产市场,可以明显看到,政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购措施、限贷措施、限售措施、价格审批、摇号等措施,一线城市等人们最向往的地区,房价被严格的限制。结果导致全国房价普遍的在继续上涨。
从1-6月份的统计数据,上半年基本情况是投资主要靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费的收入,主要也来源于房地产市场,大概十几万亿的中央和地方的财政收入中,仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万多亿,这个比重是非常非常大的。
如果没有这房地产市场的投资做支撑,中国现有的投资增速可能从6%降到更低的一个阶段。总体来看,二季度6.7%的GDP水平,实际上是一个下降的趋势。从6.9%、6.8%、6.7%,大家都预测下半年可能会继续下降,有可能会低于6.5%。
很多经济学家都认为,在中美贸易出现不确定性因素的时候,重点要看7月份中央政府会采取什么样的对策。中国的习惯是历年7月份都有一次中央政治局会议,对上半年的经济工作进行总结,而且提出下半年的一些对应措施。现在正好是到了要开会和做出总结的时候白山云科技。
从统计局的数据来看,上半年基本处于平稳状况。但是从统计数字的一些特殊情况来看,我们认为下降的趋势可能是更强烈。6月份本身,房地产的销售是略有增长,从2点几增长到3.3,增长了0.4个点。从销售金额上明显看出,增长的更高一些。中间大概有接近于10%的差,这就说明房价是在持续上涨并且以不可逆转的上涨趋势上涨。
很多人可能对下半年的房地产发展的情况有所担忧,我最担忧的实际上不是在今年,是在去年就开始担忧今年有大量的还债高峰,开发商的资金会严重的不足。
今年的还债高峰可能会导致一些企业的资金流会出现问题,或者说一些地区的开发增速会继续下降。所以在年初我说,虽然我们在年初进入一个投资高峰期,但逐步下降的趋势是不可改变的,连续三个月来看,是一个持续下降的趋势,下半年可能下降的会更加严重。
前两个月的时候曾经出现过开发商自有资金最低位的情况,6月份虽然有所回升,但仍是低位。在银行贷款上是负增长的,在个人按揭贷款上也是负增长的,现在主要支撑的是靠自有资金和预付款、定金。
如果下半年现行政策不改,我个人认为销售量和投资还是持续下行的一个趋势。但是我个人不觉得房地产市场会崩盘追钗奇缘,或者会出现急速逆转的情况,毕竟城市化的需求还存在,消费的欲望和改善需求还是大量存在,特别是独居生活的总户数在不断加大。
过去三年,独居家庭的增长率每年大概有30%多,未来几年可能会越来越多。一个是老龄化造成的独居生活,另外一个是年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。
到目前大概有7500万户左右,大概占城市总人口数的6%多,但是在北欧已经接近于40%,欧洲基本上在25%左右。中国在未来的发展过程中,可能也会达到20%或者更高的水平,那就是要在现有的基础上增加2-3倍,几年以后,可能独居家庭会达到2亿用户,所以对住房需求来说,仍然是巨大的。
销售量即使存在了负增长,是不是就很惨了?不是。去年我们大概达到了16.9亿(平方米)的总面积销售量,按目前情况看,今年可能即使下降了,也还会达到16亿(平方米)左右。这个市场还是巨大的,全世界都找不到这么大一个房地产市场。
那么开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少,而是在政府调控之下的政策变化能不能适应。比如在融资遇到困难的时候,如何保证现金流的稳定;在拿地的地区和城市,是不是面临着限购或者其他一些行政措施;提供的楼盘或户型是不是满足当地的居民需求;以及是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售,这些都是企业有能力做决定的。
虽然政府在控制一些市场的情况,但是并非没有生存的余地,16亿(平方米)左右的大市场在全世界来说鸡骨草汤,仍然是巨大的,还有利可为。
但是怎么解决资金问题,怎么解决现金流问题,怎么解决获取的土地能有一定利润的问题,就是要企业靠自身的能力和对市场的充分把握,以及对政府政策的应用。
我们可以看到,很多年以前就已经形成了政府政策和各方博弈的一种情况。比如2006、2007的时候90/70政策的问题就已经是开发商和政府博弈。随后各种限制性措施又产生了一个消费者和政府政策的博弈。在我们看到了用平均数来控制房价增幅的时候,地方政府开始和中央政府产生了一种博弈。这种博弈就是把郊区县,或是更远地区的数字都拿进来进行平均,结果导致高房价的地区房价可能没有高速增长,但是把低房价的地区反而带成高速增长一种情况。
因此可以看到,从全国来说,到6月份为止,平均房价的上涨速度很快,但是总额并不高,只有8000元多,东部地区只有11000元,但是东部地区的地价平均值已经达到了17600元,远远高出房价。
中部和西部,特别东北地区平均在6000多,7000块钱平均房价,也并不是太高。但是在局部城市因为土地供应和人口增长的问题,导致了局部城市的房价很高。在2016年,全国超过万元以上平均房价的城市只有19个,超过2万元平均房价城市只有9个,并不很严重,但目前已经有接近60个城市的平均房价超过了1万元。
实际上可以看到,高房价地区被政府按住了,特别是一线城市,房价是稳定或略有下降的。但是用平均数造成的结果是,三四线城市或原来价格比较低的城市,反而价格继续上升了。因为过去它是单独计算的,现在它纳入到一个市的大盘子里统一计算,结果反而把房价拉高了。这是在全国都看到的一种明显的特征。
很不知名的,甚至于五六级县的有一些房价都已经超过了万元,有人把它归结于房改的货币化拆迁,其实不完全是。还有一些归结于一手房的审批,价格低于了二手房房价,给了大家一个炒房的空间,所以有更多的人愿意去购买,凡是具备条件的人认为不购买就会失去了机会和条件。
在这样的一种情况下,销售的热情很高。我个人认为,如果政府完全把在审批的各种楼盘全部推出来,也许市场就不是这样一种情况。我们要看7月份的中央政治局会议会对现有的状况做出什么样的一个调整策略。
至少从目前的情况看,地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入,对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。现在中央提出,希望扩大各种各样的方式来促进消费,因为消费在5月份已经降到最低点,6月份有所回升,但仍然是比较低的一种情况。
有人认为,因为房价买房子导致消费能力下降。我个人恰恰相反,根据历史数据,每次房屋销售量急剧增长的时候,实际上是刺激消费增长的过程。因为买了房子就得装修,就得配家具以及做其他的一些准备,所以这个时候实际上是刺激消费增长的。
但现在的情况看,一边是房价在持续增长,另外一边是消费略有下降,或者是说低位增长。政府调控政策措施使得很多人没有资格去进行各种各样想改善的一些意愿和消费。
就房地产市场的总体情况来看,中国房地产市场的巨大发展前景,是不可忽略的。从现有的城镇化水平来看,离实现现代化和小康目标还差的很远,目前,真正城市化率只有40%多。名义上的58%的城市化率里头,有相当一部分是农民工进入到城市,但是他们并不能在城市里享受退休、养老、教育等其他的公共福利,所以他们不能算是真正的城市化过程。因此,中国在未来的发展中,城市化是让中国富起来的一个基本条件。
从全球情况看万宇豪,1800-2010年,全球的总人口数增加了6倍,但是全球城市人口的数量增加了60倍。在2006年,全球的城市人口数量已经超过了农业人口数量,未来的发展中,这个会更加明显。
发达国家的城市化率基本在80%以上,像美国已经达到了90%多。欠发达地区城市化率平均也在45%以上,而中国户籍人口城市化率只有44%,是低于欠发达地区的平均人口化率的。
未来的发展过程中,实际上欠发达地区的城市化率的发展速度也很快,因为它没有户籍制度,没有土地制度的限制,但在中国存在,户籍制度和土地制度导致大量人口无法从农村人口变成城市户籍人口。
尤其是农村土地把个人的退休、退养、教育等其他问题都捆在了土地上,产生了中国的城市化率迟迟无法达到一个较高水平的阶段。
我个人认为,未来的20年左右的时间,中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。不要小看15、16亿平方米的市场,哪怕下滑且持续下滑,它仍然是一个巨大市场。
假定按三年定的话,这个十几亿平方米就要有几十亿平方米的开工才能满足,而今年我们特别看到的是,新开工的量跟不上销售量。那么明年,有可能出现商品房供给严重不足。特别是北京、深圳,在商品房的比例上,用地比例大概降到了25%左右,而其他的一部分都是共有产权、社会保障类等其他用地。
也就是说,商品房的供给量大量的减少,可能会在明年出现。它不仅仅是一个去库存问题,而是新的房源也不足以满足商品房的需求。对城镇化的发展来说,它仍然是一个限制性条件,也可能在某些城市供给严重不足的时候会导致房价又出现一些新的问题。
房地产是中国经济的支柱型产业的社会地位是轻易改变不了的。有人说,特别是这次统计局也特别强调,希望用房产税来改变地方财政的财政收入结构。我个人认为,这是不可能的。至少从立法的角度来看,今年还没有列入立法范围之内。
从中国的长期发展历史来看,商品房的比例很低,大概只有30%,70%左右是非商品房,是不是都按商品房来估价,存在的问题也很大。我想它可能要减免一大堆其它的税费,然后才能去征收新的税费。
那么减免税费的过程中,地方财政先要缩支,而新的税收还没有变成巨大的能量的时候,中间这一段怎么经过,所以我不认为房产税能够改变地方政府财政的现有收支情况,至少在相当一个年份中不能改变。
地方财政首先要解决的是保证未来经济发展和已支付的,或者说已取得的债务的还账问题,很多人认为地方财政的收入比例是很高的,有几十万亿了。如果累计计算是大于GDP的一种债务负担,对地方政府,对中央财政都是非常需要引起重视的。
所以在去杠杆的过程中,企业即使去了杠杆,也无法解决地方财政去杠杆的问题。还有相当一部分收入来源,仍然要依赖于房地产市场,所以我相信,在一个非完全市场化的房地产市场的调控程度下,政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。
但是老百姓的消费欲望,实际上是在和政府政策之间博弈的一个过程。开发商更多的是旱天也要想法带把伞,但是要放心大胆的往前走,虽然艰难,但可以前行。我认为市场还是存在的。

延伸阅读:任志强:经济学家害了中国楼市很多年!
几乎所有的经济学家们都在用中国的情况与国际的情况对比,去讨论中国的经济问题,特别是对比讨论中国的房地产问题,但几乎所有的讨论中都忽略了中国的特色与国际惯例的差别,因此在社会中造成了极大的误解和错判。
我仅举几个常用的词,解释其中的定义和中国特色的差别。
房价收入比误导政策

这是个衡量房价和国民收入之间的关系,平衡市场价格与购买能力的比例,也是一个重要的判断市场房价的指数。
国际的房价收入比定义为:国民收入的中位数,每套住房面积的中位数与房屋价格的中位数,三者之间的关系。
之所以用中位数作为基础是不论奢侈性消费的情况 ,只兼顾社会的中位以下水平。
购买力的中位数是指居民的中位数收入水平,兼顾着中位数以下的消费能力,而不计算高收入者的消费能力。
房屋面积的中位数同样是指全社会住房水平的中位数标准,高于此标准的则为高消费能力。
房屋价格的中位数同样是指全社会每套住房价格的中位水平,而非指含高消费的特殊产品。
中位数坚持的是以社会中位水平的情况,以保护和兼顾低于中位数水平的家庭住房问题而不计算高消费的水平。
中国在计算物质指数时,同样把一般消费品纳入指数,而将奢侈品消费排除在外是同一意思。
但中国的住房价格却从未公布过中位数,而是使用的平均数。平均数的最大误导就是将高消费的水平并入其中而对市场产生了巨大的误导。
当社会用平均数去计算收入水平时就大大的提高了平均收入的水平,而用平均房价时不但提高了房价的水平,同时忽略了低房价商品的存在并在市场引发涨价的恐慌。同时不使用住房面积的中位数也会提高了全社会的住房要求和标准,产生过度的追求。
2016年底的数据是全国平均房价超过万元的城市19个,其中平均房价超过2万元的城市9个,全国平均房价不到8000元/平方米,但中位数则不到4000元/平方米,相差近一倍。
2016年底长沙市(含区县)平均房价为7000多元/平方米,最低价2000多元/平方米,最高近30000元/平方米,但中位数不到4000元/平方米,大约也与平均数相差近一倍。
上海市最高房价为30万元/平方米,最低则只有2万多元/平方米,平均价约为5.4万元/平方米,中位数则不到3万元/平方米,也几乎相差近一倍。
可见无论是城市还是全国,平均数与中位数之间的差距大约都在40%以上,平均数大大提高了市场对房价的认知。
中国城市的户均面积约为75平方米左右,但中位数则不是60平方米。如上海的户均为68平方米,但中位数则不足50平方米。许多学者都按每户90-100平方米计算房价,这就大大抬高了房价的总量。
房价的平均数和房屋面积的数据远大于中位数就会使计算中的总房价远超过按中位数计算出的结果,并让这个差距远远的大于50%,变为成倍增长了!
当中国计算收入时通常会按统计局公布的人均收入或职工收入计算,但这些收入均以工资收入为主。许多富人的收入却并非主要来自于工资收入,这就让平均收入的水平大大低于实际收入水平。
国际上的计算中位数收入时,则在收入中包括财产性收入、投资收益、广告收益、一次性劳务、稿件等其他收入。这就让两者之间的收入计算范围出现了极大的差异,并使计算收入比时出现无法对比的情况。
因此中国所有的专家、经济学家们喊出的房价收入比都是与国际计算非统一标准,并具有极大偏差和欺骗性的计算。完全不具有对比性。
我也无法计算出完全按国际标准计算的中位数的房价收入比,但我知道目前公布的这些房价收入比都是被严重扩大了现实差距的不正确数据。
正是由于这种用平均数而非中位数的统计方式和宣传作用,导致的结果是不但没有让高房价的那些房价下降,反而在把那些低房价的房价大大拉高,向平均数靠拢了。
当我们试图用平均数控制地方的房价涨幅时,造成的结果是地方政府不得不将原并未纳入市区统计范围的区县的低房价都纳入统计中去平均,以降低名义的平均房价。却大大提高了原来较低的房价,造成部分城市名义均价的下降,但全国房价的普遍上涨。
因中位数的管理是以保护中低收入家庭住房需求的管理,以平均数为主的管理则是不负责任的一种市场管理。限制的是提高生活水平和城市建设的作法,让中国的城市建设仅为满足于当年的需求而失去了长远。
中国历史上曾用控制建筑费用的方式建设了大量低品质的住房,造成大量危旧房和棚改区的出现,造成了极大的浪费,今天难道还要继续重复的走这样的老路,再建一些要几年后就被淘汰的建筑吗?
《平均的终结》一书中早就将平均数这个严重影响科技进步和发展的判断标准废除了。但中国在明明已有中位数的国际标准的情况下,仍然坚持用平均房价来判断和管控市场,必然只会对市场和管理带来极大的危害,而绝不会带来任何益处。
这种错误的统计与管理方式最终只会破坏未来发展的大局,当掌握公权力的人们只能靠错误的信息和判断去做决策时,又怎么可能不犯错误,并让市场走上正常发展之路呢?
以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的
国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志,也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。
据第一太平戴维斯2016年8月的预计,中国的房地产市值约为270万亿元人民币,为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍,随后又测算称,已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元,还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比,认为中国房地产已出现了泡沫情况。
根据国家统计局和住建部公布的两个数据看,石正方中国城镇的住宅总量约为220亿-245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米,非商品房约占70%的住房总量,其中包括拆迁房、自建房,原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算,并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算,其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素,高算总值不超过150万亿元,合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分,则会估值更低!
中国目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危旧破建筑,三四线城市则是刚刚进入大量进行棚改的起步阶段。从这三年棚改1500万套的目标看,并不能解决完三四线城市的全部问题,而五六线的城镇又会如何呢?
仅从三四线城市大量的棚改就可以得出结论,这些大量的存量住房的条件极差,危旧破情况严重。许多住房根本不具备商业价值,连中央政府都不得不动用大量的财力给以补贴,支持拆除重建,就可想而知这种住房情况的困难了。而中国除70个大中城市之外,还有590个城市和众多的县镇,其住房情况仍有待改善。
实现小康和现代化目标城市化率应超70%
一个国家的城市化率与这个国家的经济发达程序密切相关青锋剑影,也与人民的生活水平和富裕程度相关。全球城市化率的高速发展则是集中生产能力、资本能力和第三产业发展的必要条件。
1800年之前全球几万年所创造的GDP约占全部总量的5%,1800年之后的GDP则占历史总量的95%,是因为1800年之后城市化的高速发展带动的经济高速增长,经济的增长又反过来推动人口向城市集中,加速了城市化的发展。
1800年到2010年全球的总人口量增长了6倍,但全球城市人口的数量增长了60倍。2006年全球城市的总人口数就超过了农村的总人口数,发达地区的城市化率已经突破了80%,欠发达地区的城市化率也突破了45%,全球平均的城市化率已经超过了53%,并且仍在高速增长。
但中国的户籍人口城镇化率仅为42%,低于欠发达地区的城市化率水平。按常住人口的城镇化率计算也仅为58%不到,远低于发达地区的水平。
中国要想实现小康和现代化的目标,至少城市化率的水平应在70%以上,否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。
但中国的真实城市化率水平极低,目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%,但原有城市户籍人口的户籍与工作地不在同一城市的情况极多,于是就无法充分享受城市化带来的公共服务和资源优势,如子女入学、家庭成员的医保、退养等,都未能充分的实现城市化的条件。
而非户籍人口的城市化,则是假城市化。这些非户籍人口的城市化中,绝大多数人的生活保障与收入来源,还依赖于农村,仍离不开承包地、宅基地,更不用说子女入学、退养、医保等其他问题了。因此凡是不能实现收入来源于城市而非农业的城市化率都是假的城市化率推腹法,重要的衡量城市化率的指标不是指人在哪里住,而是指你的收入来源来自于农村还是来自于城市。
发达国家中许多人,特别是退休的老人并不住在城市,但他们的收入来源于城市,仍被计算在城市化率中。
在中国的各大城市中非户籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中户籍人口仅为1200多万,上海也同样,广州和深圳则出现了非户籍人口的数量远大于户籍人口的情况。
广州最新公布的情况中,户籍人口为911.98万人,非户籍常住人口则为967.33万人,非户籍人口超过了户籍人口。20-50岁的劳动人口占85%,63%为广东省之外的人口,能在广州购房的外来人口约为二成。非户籍人口在教育、医疗、参保等社会保障方面处于较低水平。子女就读公办学校的不到5成(49.3%),就读公办幼儿园的仅为2成(20.5%),约35%的劳动者未签订劳动合同,约四成以上的没有参加“本地统筹的城镇职工基本养老保险”,四成以上的人员无医保治疗。
广州的这种情况可以说是所有城市非户籍人口的普遍情况,许多城市的情况则比广州的情况更差。由此可见中国的名义城市化率中,大量的人口是非城市化的收入来源,或只有部分收入来源于城市,这种情况并未改变其原有身份和地位。虽然人身在城市,但大量的保障和部分的收入仍来自于农村。
这种名义上的城市化率不但不能与国际对比,也不能证明农村人口的真正转移。不能改善农村的发展情况,也并未真正解决名义城市化率中的住房问题和人民生活质量提高的问题。
中国的城市化率提高将是影响中国经济增长和房地产市场发展的重要问题。
住房面积不分青红皂白的说法很不可取
住房面积统计既是市场需求与供给关系的一种衡量,也是人民生活水平的一种标准。既反映国家经济发展和人民生活水平之间的关系,也反映住房水平和居住条件的改善。
住房面积通常用三种情况反映,一是人均住房面积的大小,二是户均面积的大小,三是套均面积的大小。前者反映的是城市人口数与存量住房的情况;二者是按城市家庭户数(即居住单位)计算的存量住房的情况;三是每套住房平均的面积,反映市场供给情况的变化。前两者以人和家庭计算存量住房,三是以建筑本身的情况按独立套数计算与人无关,但三者都反映市场中的存量与新增供给的变化。
1、人均住房面积:在中国的历史上早期这一统计为人均居住面积的统计,因为那时大量的住房为非成套住房,没有厨房、厕所的面积,更没有楼房中分摊的地下室、电梯、楼梯等面积,因此只计算居住面积。1949年城镇人均居住面积为4.5平方米,1978年城镇人均居住面积为3.5平方米。
大约90年代中期才有了厅的设计,并在住房商品化之后,让厅变大了。厕所也变成了卫生间,厨房也不再是转不过身来,放不下冰箱的小厨房了。
以后中国的住房统计也从居住面积变成了建筑面积,但在建设面积的房产证登记中(销售中)都包括了建筑配套面积,即公共分摊面积一栏。
在住建部(当时叫建设部)88号令商品房预售管理办法中,曾规定销售住房可以按套内面积或建筑面积分类计价。但由于产权证登记中都将两者合并登记为产权面积,于是就又有了分摊率的特殊名词,指产权证面积中套内面积和公共分摊面积之间的比例。这是典型的中国特色。
在不同的楼的建设中,这个分摊面积的分摊率差别巨大,如无电梯、无地下设施的大多楼梯、消防梯的分摊比例和门厅等都较低约为10%-15%。但有大门厅和电梯的楼则分摊比例提高了。多电梯、户电梯含地下车库通道电梯的则分摊比例更高。有的豪宅分摊比例高达30%,即一套产权证面积为100平方米的住房,套内面积仅为70平方米,其余均为公共面积。
因此在中国的人均建筑面积中计算的住房面积无法与国际的接轨,正是因为分摊面积的部分无法统一。在国际的人均住房面积计算中,是指套内属于私人使用的面积,如德国是以建筑分户墙中心线计算的,美国是以户门内面积计算的等,而只有中国是含有公共分摊面积的,因此在与国际对比中会出现极大的差异。
如现有中国统计公布的城镇人均建筑面积约35平方米,实际与国际对比时应扣除20%以上的公共分摊面积,则就只剩28平方米了,中国大城市的人均住房面积标准低于全国平均水平。如北京不到25平方米,上海更低,扣除公共分摊面积之后则人均住房面积都在20平方米以下,再扣除厨房、卫生间和门厅,居住面积就会更低了。
在中国自以为住房已经能满足城镇人均住房需求的人眼中,人均35平方米是个很高的数了,但实际的情况并非如此,尤其是在国际对比中就相差更多了。


数据来源:
香港:香港明报报道
法国:CGEDD报告
德国:德国联邦统计局
加拿大:ttp://shrinkthatfootprint.com/
美国:US.Census Bureau 2014、
英国:BBC新闻
中国内地:《中国民生发展报告》、《房地产大周期的金融视角》、链家研究院
上表的国际比较中可以看出如扣除公共分摊的面积部分,中国城镇人均拥有的住房面积与国际水平相差极大。甚至不到发达国家的50%的水平。现有的人均住房面积的统计,并不能反映真实的市场情况和真实的住房现象,更不能反映人民生活的实际情况。
2、户均面积数:大部分城市并未公布这个户均面积数,尤其是中国城镇中外来人口的变化巨大。几年前公布的户均面积数为:


数据来源:
法国:法国国家统计局
加拿大:http://shrinkthatfootprint.com/
德国:德国经济周刊
日本:日本国土交通省
美国:US.Census Bureau 2014
香港:www.hongkongfp.com
英国:BBC新闻
澳大利亚:澳洲统计局
中国内地:中国国家统计局六普数据、链家研究院估算,不包括房改以前单位分配的公房和小产权房
从中国人均的住房面积看也许许多人会比较乐观,但从户均面积看也许就没有那么乐观了,以户计算的住房面积情况在与国际的对比之中可知道差距巨大。
如扣除户均面积中所包含的公共分摊的建筑面积,就可知这个差距更大了。
也许许多人会认为这几年高速发展的城市建设会让情况发生巨大的改变,但实际随着中国老龄化的出现并越加严重,年轻人并非按户籍所在地居住,独居人口疯狂增长,这个情况也许会更加严重姓许的名人。
德国1960年时人口7300万人,但家庭个数为1900多万个,随着人口老龄化,到2010年全国人口增加了800多万人,增10%多为8100万人口,家庭个数则变为4100万个,增加了一倍多。且老人住大房,会为儿女回家留住所。年轻人的住房则小,但住房总量大大增加。户均人口从3.83下降到2.01。
中国的户均人口同样从80年代的人均3.89,下降到2.8左右,还在继续快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右,说明人口数与家庭户数的变化正在出现德国已出现的这种情况。
中国已出现了约7500万个独居家庭,过去的3年每年独居家庭都以30%的速度增长,其中约3500万个家庭是老年人的独居家庭,4000万左右为年轻人的独居户。但在中国户籍制度的统计中,许多独居年轻人的户籍仍在父母的户口本上,并不与父母同住,而是单独居住。中国户均住户面积的统计中并未将这些户籍未变的年轻人的独居计算在以户为单位的统计之中,因此这种户均面积的统计可能会更加恶化。
北欧独居户已达总家庭户的40%,西欧也在25%左右。但中国目前仅为6%左右,如上升到25%的水平则对住户的需求会大大提高,或几年之后出现德国成倍增长的情况。
从抚养率水平的提高看,这种老龄化和年轻化分居的情况只会越走越快,则户均面积的情况也不乐观。
3、套均面积:指每套独立计算的住房的面积,而不论这套住房中是住了一个人或几个人,是一个家庭还是多个家庭。这个指标是衡量一个国家住房水平的重要标准。
中国早在80年代出台过套均面积的标准,一居40平方米以下,二居60平方米以下,三居80平方米以下,后在商品化之后这个标准被打破了。但2006年又出台了90/70的规定和随后又有了按面积计税的规定,如144平方米的高限等规定。
因此中国的套均面积被政策严格控制,全国100平方米以上的住房比例约为全部住房总量的25%左右,150平方米以上的住房则低于15%,因此套均面积的水平远低于发达国家的水平。
香港人多地少佩夫人止咳露,住房面积是全球最低的。100平方米以上的住房则为豪宅了,但占比极低。政府提供的小面积住房所占的比例极高,中国现有住房的情况虽然远远高于香港的水平,但还是有差距的。
不分归谁和谁在用的户均套数算法不对
一个城市或国家的住房是否已经满足或基本满足了需求,首先要看住房的独立套数,能否超过家庭的总户数,并随着家庭户数的分裂进度,始终保持着适度的空余量,使人们有自由的选择权。
通常一个国家或城市的现有住房应达到总家庭户数的数量,并大多有10%的余量,即达到家庭总户数的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就应达到1:1.2,如果是城市化率高速增长时,除满足现有城市需求之外,还有一定的余量来满足新进入城市的家庭需求。
中国目前公布的户均套数大约为1:1.1左右,即总住房套数大于总家庭户数,似乎已经能满足现有城市家庭户数的需求了。
这个计算中并不管这个住房是归谁所有,由谁居住,或是尚未销售。而只计算现有住房的总量是否已大于家庭总户数,实际的情况是多于或少于家庭总户数,少于家庭总户数的肯定是不能满足需要的,大于时要看能否跟得上家庭分裂速度或新进入城市的家庭速度。
家庭分裂速度是指一个家庭因子女结婚可能变成了两个或三个家庭,新进入城市的家庭则是随着城市化进程和速度增长和变化的。
一般而言1:1.1是最基本的条件,多余的10%则是满足住房调换、工作变化、家庭分裂的必要选择余地。而城市化进程则应有更多的余量,如北京市每年新婚家庭的数量低于总家庭户数的10%,但五年前的年新增人口量则大于原有家庭户数的10%。
但中国的统计之中,忽略了两个问题,一是非成套住房的数量占比高达25%,这些非成套住宅中的套数计算是个多变的情况。如一间平房可能为一户,谢霆锋今生共相伴但一年之后四、五间平房变为了一户。这个差距会变化巨大。二是户籍制度中无法计算出户籍不变的家庭分裂情况。如独居人口的情况迅速增加,有些为人口老龄化产生的,户籍数量不变,但更多的则是年轻人的户籍未动,也未结婚另组家庭,但却独立居住,应被计算为单独户,却未被按户计算的情况。也包括各城市中异地工作独立居住的情况,他们的户籍并不在这个城市,但却会在这个城市长住,需要拥有独立的住房。
当然也有大量合居的情况,如异地工作的人员可能合租一套住房,外地或农村人口大量进城时,也会有打工者合居的情况,但中国的统计则无法跟上这种多元的变化。
如果从北京市租赁市场的情况看,约有20%的住房用于出租,但却要满足36%的常住人口。大约5-7人的住房需求,却只有一套住房的供给,那么如果这样计算,大约住房不能满足非户籍人口都按户计算的人均1:1.1套的住房,全国大约也是如此。
可以肯定的是如果将进入城市的常住人口中,都以家庭方式计算为户时,中国现有的住房无论如何都无法满足1:1的最基本条件。但实际中独立进入城市的个人大约都不是按家庭计算的,也才因此会有1:1.1的说法。
但在国际上的统计之中,这种非户籍管理方式,是个人独立护照的管理方式。则进入城市的非家庭关联的持独立护照的人口都是按单独户计算的,其独立住房的需求则要求户均住房套数计算时,必须按独立户对应独立住房套计算。
于是这就让中国的统计方式与国际的统计方式产生了不同的定义和不同的计算结果。
只管住房成套率不管房子破不破也不对
住房成套率是衡量现有城市或国家住房的基础状况和发展程度的指标。成套率越高或100%,则说明这个城市或国家的住房至少已达到了成熟的阶段,能基本满足生活的需求了,进入了提高质量与舒适度的阶段。而成套率水平越低则说明这个城市或国家虽然有住房,但这个住房是不达标的,不能满足生活需求,并亟待改善。处于这样发展阶段的城市或国家仍处于改造建设的高峰期。
如中国三四线城市的棚改就是这种情况,虽然有住房,但住房条件极差,非成套率高,危旧破严重,已到了非改不可的阶段。
何为成套住房?一般国家的定义是独立单元的住房需要有生活必须的独立设施。如要有自己的卫生间(含洗浴设施和厕所功能的卫生间,仅有厕所则定义为半个卫生间)、有自用的厨房、还要有必须的取暖设施和条件(冬季寒冷的地区)。高标准的成套定义则还有独立的电、水、热水、燃气、门厅、饭厅、客厅等必要设施。
中国现有的住房成套率水平大约在75%左右(不含农村的住房),约有25%左右的住房为非成套住房。但这个成套率的水平低于国际标准,其中大多数只有半个卫生间,即只有厕所,而无洗浴设施,更不用说没有管道燃气的住房比例高达80%以上,没有热水的住房比例高达95%以上。因此才会有大量的电热水器替代的市场。
中国城市的早期建设中大多是平房,没有独立的供水、供暖、供气和厕所,改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。随着技术进步和经济发展,大多新建筑有了改善。但这些历史的平房保护区,如北京的78平方公里的旧城保护区,仍只能用煤改电解决燃煤做饭、取暖问题,仍无法用管道解决燃气、热力供应等问题。胡同中仍主要靠公共厕所解决卫生问题,洗澡等问题大多只能靠热水器了。
公私合营和人民公社的阶段,在农村取消私家厨房,改为大食堂的同时,城市中也建设了大量的这种无独立厕所和厨房的住房。北京就有所谓的社会主义大楼,这种楼是典型的类似于集体宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒马桶的情况一直延续到改革之后很多年。
但随着市场化的发展,一些商品房才真正满足了国际定义的成套住房的标准。家庭中有了独立的卫生间和适度的厨房面积,以及供暖、供热水等生活必备条件,逐步提高了人民的生活标准。
中国现有以有独立厨房和厕所定义的成套率标准,如果换成国际必须有独立卫生间的标准计算,那么中国住房的实际成套率水平大约就会降至30%-40%了。由此可见中国的住房水平与国际水平之间尚存在着巨大的差距。
人民生活水平的提高,不仅在于有房住(棚户区也叫有房住),更在于这个住房要满足生活必备的基本条件。只能在厨房去洗脸,不能在家中自由、方便的洗澡,都已成为新时代面临的难堪。
大量要依赖公共厕所解决方便问题,共用一个水龙头,在非独立厨房做饭的大量住房则更是未来要解决的重大问题。而这种现象不仅在大量棚改的三、四线城市中存在,北京、上海、长沙、西安这些大中城市中也同样大量存在,这些情况不但说明中国的住房建设尚处于发展的初期阶段,而非成熟阶段,同样也证明中国的房地产尚有很长的路要走。除了新建之外,旧改的任务也将更加艰巨和亟待解决。
租金提高但租金回报率低这是一个问题
任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性,无论是住房投资,还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外,首先是出租回报率的合理性。
中国出现了两种不同的情况,一是商品住房的投资,大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后,难以找到合理性郭奶奶相声网。但住房价格的不断上涨,则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心,甚至未装修的房子,根本不用出租,就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑,减少了市场价格变化的风险。
为什么中国城市中,特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市,写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢?
原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史,并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础,特别是第三产业发展是改革之后的事,是与写字楼商品化同步发展的进程,处于同一竞争的水平,有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。
住房的商品化率约占全部住房总量的30%,福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大,远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同,因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。
老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差,但大多在成熟市区,并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件,因此使用方便,但取得成本极低,租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势,也因为这些住房的成本低,反而造成了租金低但回报率高的情况,也因此全面拉低了市场中的租赁价格。
如80年代之后建设的房改房,在经福利分配之后用低价房改时,60-80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本,月租金3000-5000元,就可在当年收回全部支付成本,租金回报率极高。
但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算,同样的租金收入,大约也要数年(7-10年)才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。
当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了,因此投资的回报率也无法对抗,只能靠市场价格的变化发财了。
中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋,同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房,导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。
近年中国提出了大力建立租赁市场的问题。世界多数国家官神笔趣阁,尤其是经济发达国家,大中城市中的住房租赁需求高,大城市基本达到50%左右的租赁。但这种租赁市场中的住房70%都是私人提供的,日本、德国、中国香港、美国都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的带有保障性质的低价租赁住房,机构提供剩余的租赁住房。但市场中的租赁价格是平等竞争的,有些国家还有减税支持。如对私人住房变成租赁住房加入住房合作社或类似机构,以及用基金方式提供租赁住房的减免税政策,以此来平衡租赁的价格,同时又保证投资者的合理回报率。
近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设,但多是竞地价的长租房,于是为保证最基本的租金回报,也必须大大的提高租赁市场的价格向高端迈进。但是否所有的租赁市场都只是为满足高收入阶层的租赁需求呢?如万科北京推出的长租房月租高达15000元,一次性支付十年的租金,含利息等于月租金在20000元以上了。这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求,会起到普遍抬高市场租赁价格的水平,但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。
至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准,但并未提高租金的回报率,那么当这种租赁市场大量出现时,中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低,变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。
理清各种指标的定义与内涵,找出问题的所在,才能有助于更好的认识市场,并让政府合理、正确的制定相关的政策。靠真实的价格信号,掌握市场中的供求关系,合理的调整土地供给的数量和节奏,让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展,并实现人民想要的中国梦!
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