转角遇到爱高清任大炮再开炮，这10个房地产观点揭开多少楼市真相？-幸福东郡

任大炮再开炮，这10个房地产观点揭开多少楼市真相？-幸福东郡
久未发声的任志强鱼群算法，最近又开炮了！
日前，任志强作为演讲嘉宾出现在了“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上。作为地产圈知名的“大炮”，任志强继续展现了他一贯的犀利观点，怼人的功力也是日臻深厚，全场爆料不断。
未来机会点在哪？调控是松还是紧？房子还能买吗？任志强每一次参加论坛啊抛出的观点，都能经得起时间的印证，这些干货，也够我们消化好几天，经过深度理解整理了这十条精华，供你思考！
1
一季度房价其实暴涨了
我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9%。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。
利用70个大中城市或者100个城市的指数，看起来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。
但实际上，从有房地产以来，历史上的第一季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。
2
现在是"抄底"机会：东北、西部地区不能碰
销售增长了百分之十几的销售额二两娘子，为什么房企没钱呢？因为投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里都没钱遗忘花园。

基金公司们就有了抄底的机会。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。
所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。
所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。
有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且明令禁止流向房地产。
别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。
分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。
3
调控造成劣币驱逐良币：开发商们开始造烂房子
另外一个实际问题，我们现在看到市场上的调控政策基本上都是劣币驱逐良币。
因为限价导致产品的劣质。就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。
总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。这是产品与价格之间的矛盾。我们想盖环保好产品，你不让卖高价，怎么办？
很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价张玉嬿，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低邹平人才网。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。
4
越出政策的地方房价越涨：
政策其实在变相鼓励"炒房"
我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策陷入了一动悖论，这种悖论是非常严重的悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨。不涨他出政策干吗？他傻呀？
在座的这些人每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。
为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？
所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。
所以政府的政策说悖论就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。
二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。
5
调控让房地产还是计划经济，
让"离婚"买房破坏了社会道德
我就不知道他们怎么想的，反正弄的政府管摇号，开发商还不能摇号，我想不懂，所以它是一个悖论，它离市场经济越来越远，计划经济还是计划经济。市场经济一个最基本的条件就是，顾客是上帝，我们得尊重上帝。现在老不尊重上帝，老让大家离婚，这有问题。
为什么离婚？不离婚买不了。再一个就是，一离婚就省了20万，要是300万的贷款就省了60万，100万就是20万的利率。
所以利率高低，首付高低炭烧凶咒，对离婚不离婚影响很大，因此选择离婚的人越来越多。一般的情况下，全年中国大概有333万离婚，出调控政策后平均在580万左右，每年离婚的大概多了200万，这是很严重的问题。这破坏的是什么？破坏的是道德。市场经济讲的是什么？讲的是契约精神，讲道德。
越是破坏市场，把社会道德全都破坏了。有的假离婚变成真离婚了，打官司钱多多炼爱记。社会道德被破坏是非常危险的。尤其是这个首套房的利率上升，我们到底房子是住的还是炒的？我觉得银行认为他是炒的，否则你不能让首套房的利率降低吗？首套房你不能说他是炒房子吧？
6
中央与地方的博弈
我最近去了很多地区，地方官员都问我，怎么想办法和中央政府政策博弈？我说你们怎么都这么想泽仁曲措？
比较早的90、70，这个调控政策而产生了加层高，偷面积的做法，这是开发商和政府的政策斗争。第二步就变成老百姓离婚了，那就是消费者开始跟政策进行斗争。
现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者，监管者现在有一个问题了。有一次，一个地方房管局局长陪我吃了三顿饭，就是要问一大堆问题，拿着小本子使劲记，一个重要的就是他的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后，市长书记被约谈官儿就当不成了，所以这是一个很重要的问题。
地方政府就得跟政策做斗争，所以他们就想个办法，把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区，远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。
所以我们现在看这个房价，涨不和涨，那个数字已经不是一个真实数字了。
开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈，地方政府地卖不出去，你要硬压着开发商，地卖不出去了。所以，这就是一个很严重的问题。
7
楼市如何走取决于特朗普
这些调控政策出台，反而让房价又涨了就是一个难题。
很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。
如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿。
地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了，我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地，但是很多城市已经出现了一些控制。地方的财政收入，很多已经开始出了困难，这就是问题。

8
改善需求十分强劲
我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么？从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。
大家都知道，中央提出一个，叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制，瞿天临现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的住房问题，不解决农村的居民住房问题。
所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包括农村人口，所以很多城市，比如上海、北京，把农村人口都轰走了，否则他得解决住房问题，这是个麻烦。我们的主要结果，就是农民进城问题。
对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位洪荒之狮祖，年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是他得改善。
目前的老房子，有很多问题，比如没电梯，老人爬不动，北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有电梯的，6层也爬不上去；我国80%以上的房子没有卫生间，90%以上的楼没有热水，早上起来得到厨房刷牙。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。
还有一个就是独居需求，独居需求可能很多人不太了解，到现在为止大概有750万独居，我们估计五年以后，每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人，90后，00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母，自己单独租一个小房子，也不愿意跟你在一块住，你那个房子太大，他不跟你住。
北欧40%这种，整个欧洲大概平均有25%这种情况，现在中国是5.8%。未来的发展是什么？如果要发展到25%，我们得有两亿五千万户独居户，越来越多的90后和00后开始独居了。

9
重点城市人口流入加快：
还要用20年完成70%城镇化
在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的东台教育网。人口增长，在2016年以前不是说一线城市都是最高增长，其中一部分二线城市、三线城市，人口增长的比例速度也是非常非常快的，厦门达到了7.5年均，年均7.5，这不得了。
去年发生一个变化，为了吸引优秀人才，西安将近60万人，武汉37万人，长沙20多万人，合肥也是十几万人。就是有些地区，郑州好像也是30多万，我具体记不清了。总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。
如果全球都这样，中国要想跟上世界的步伐，你还想成为强国，你还要美好生活，不让农民进城就美好生活了？追求美好生活，那你得让农民进城，这不是你没解决吗？
我们的现有城市里头，现在大概有22亿到240亿平方米的住宅，这包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿。大现有情况下，好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢？去年大概7.8亿平方米，今年大概也就10亿平方米。
即使是这样算的话，我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法，这个速度可能就很难达到。
换句话说，就是房地产长远的发展你是改变不了的，美国200多年呢，纽约现在房地产市场仍然是大头。对于房地产市场，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄没了，弄没了中国经济就没了，这个是无法改变的一种情况。
10
房地产税还很远，长效机制很难建
第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。
第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，转角遇到爱高清有的没交土地出让金绿色的祖国，我们的商品房占总房量的多少呢？30%多。也就是说70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收税吗？你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。
我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费，什么什么一大堆，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房李斯佳，有的不是，是原来分配的住房改房。
这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件1997年23号文件，朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老房子得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。
有人老问，房产税要出台了，也就是他们吹吹吧。
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