创尔特【置业宝典】收藏必备：美国买房全攻略（上）-美西地产

【置业宝典】收藏必备：美国买房全攻略（上）-美西地产

美西地产
洛杉矶华人房产经纪公司

非美国本地居民 来美国购房也可贷款
首付最低35%，30年分期，手续简单
首付款无需提前放到美国

无论身在美国还是中国，身为中国人，买房子这个槛总是绕不过去的，对于买房好还是租房好这样问题，归根到底其实是什么时候买房子的问题。
租房的好处是省心，牛玉强只需按月交好房租水电，诸如灯泡坏了，房屋漏水、空调坏了等等什么的完全不需自己操心，报给管理处他们会负责派人搞定。不好的地方则是租房一般要求签一年的合同，中途走人违约金很吓人；房租年年涨，而且涨多涨少也是公寓公司说了算，觉得价格离谱了就只能走人；此外，搬走的时候，move-out check多少会被割一刀，就看是大刀还是小刀了。
买房呢，美国的房子都是木头造的，维修问题少不了费钱费心的，买了房后，水电气垃圾等utilities的开销必然增大，还增加了房屋保险(Homeowner’s Insurance)，草坪剪草，保安系统(Security System)，小区物业费(HOA)等等各项开支；再就是房产税(Property Tax)也跟着来了，根据房子所在的城市和地区，大概为房子估价的1％~3％。以加州旧金山湾区为例，房产税为1%，比例不算高，但一栋房子动辄上百万，算下来房产税就很高了。此外，有的地区还有市政建设费(Mello Roos)等。

当然，买房的好处也是多多，比如在某些高房价的地方，一套两居室的公寓租金和一整栋3房2.5卫的Single Family House贷款按揭的费用几乎不相上下，买房不仅房子本身会不断增值，还款中利息的部分及所交的房产税在每年报税的时候还可以用来抵税的，此外，房子维修投入的发票都可以先收着法师路，以后若要卖房芦苇节 ，这部分花费是可以用来抵增值税的。与完全打水漂的租金相比，买房确实更加实惠。
买房流程中美大不相同
在美国，从报价被接受签下购房合同开始，其后大概还需一个月的时间才能完成整个流程，这其中包括房屋估价，房屋检查，白蚁检查，贷款核准，房屋过户等，涉及的参与方有贷款机构/银行(Mortgage Company/Bank)，贷款中介（Loan Agent），房屋估价机构(Appraisal)，买方中介(Selling Agent/Buyer's Agent)，卖方中介(Listing Agent/ Seller's Agent) 和第三方交易托管机构(Escrow)，房屋检查服务机构(Home Inspection／Termite Inspection)，任何环节出问题都有可能导致购房交易失败，在此过程中支付的某些不可返还的费用也就白白损失掉了。
贷款买房准备工作(现金购房者请跳过这段。)
①贷款预批准(Pre-approval/Pre-qualification)
贷款预批准的作用是让想要贷款买房的购房者了解自己能否贷款及能贷到多少钱。购房者首先要确认自己的身份，美国公民和绿卡居民自然不成问题，工作签证(E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1及G1-G4等)持有者一般也OK，但其余的外国人则会有一些限制，想要知道自己是否可以贷款买房，最简单的办法就是联系贷款中介(Loan Agent)了解一下情况。
记住暗战心弦，不同贷款公司/银行的要求(Guideline)各不相同地球轴心，这家被拒了另外那家可能就行了，多问问总是好的。

也是这个阶段，可以向有意向的贷款机构/银行申请贷款预批准，由贷款机构/银行给你出具一张证明信(Pre-approved /Pre-qualified Letter)，上面申明你已获得XX机构/XX银行的XX万的贷款预批准。
拿到预批准信并不代表一定会拿到贷款，因为正式的贷款审核会比预批准要严格很多很多。预批准信的作用是：1) 让你了解自己可以购买什么价位的房子；2) 附在购房offer上，向卖家证明你有购买下这套房子的资金实力。
预批准是需要Hard Pull的，对信用分数会有负面影响，因此预批准信找一家开就好。开具的时候，可以先不用太在意利率(Interest Rate)，推荐找Citi Bank，Chase，BOA，Wellsfargo等大银行。大银行审核比较严格，也因此在下购房Offer的时候更有分量。等到正式要申请贷款的时候，可以再货比三家，选择利率最好的那家。总之，千万千万不要觉得Pre-approved Letter在哪里开的就必须也要在哪里贷款特斯联。
②打理好信用分数
在美国，建立好的信用历史非常重要，小到申请宽带电视，租住公寓，大到买车买房，都需要查询信用记录。
信用分数有一套很复杂的计算逻辑，简单说来就是你先借钱扫冰者，然后按期还款，这样周而复始，信用机构会根据你的还款情况给你记分，按期还款的加分，拖欠迟交则扣分，借钱给你的人越多加分，欠的钱越多则扣分等等余家俊。但是如果你从不借款，那么信用分数也就无从打起了。
决定买房了，就千万不要再做拖欠房租等事情，信用卡也请尽量全额还款，并至少半年内不做例如申请新信用卡，贷款买车，开通宽带、AT&T账户等会带来Hard Pull的事情。信用分数(Credit Scores)的高低将直接影响贷款利率的高低，一般说来，分数在740+的人能拿到最好的利率。
对于非居民和在美信用历史不足两年的人来说，通过信用审核比较棘手。好在还有部分银行认可国际信用报告，在申请贷款之前，请与你的Loan Agent确认你的银行是否在此范围内。所谓国际信用调查仙家有田 ，是指银行将指定一家第三方机构来负责你的国际信用调查，这个第三方机构会要求你提供在中国的信用卡、保险、水电气公司和租房房东的联系电话，然后他们的员工会和你约好时间以三方通话的方式一起给这些机构/个人打电话来核实你在过去两年的还款情况，包括是否有欠款或迟交的情况。

③申请贷款前三个月银行账户不要有大额现金存款或来自他人转账
贷款买房的资金，除了准备好首付(Down Payment)之外，还需要应对购买过程中的其他开销，其中较大笔的是购房成交费用(Closing Cost/Closing Fee)，小笔支出则包括房屋估价费，房屋检查费等这种。在贷款流程启动之初，贷款机构会预估一个Closing Cost，Underwriter只有在确认了你当前的存款足以应对所有这些开销之后才会给予批准兴文二中。
美国银行特别害怕洗钱，一般说来，他们会追溯你最近三个月的银行账单(Bank Statement)，如果在此期间有大笔的现金存款，或是来自他人的转账，你需要就这些钱的来源给出合理解释基督教十戒 ，例如，如果是来自父母的资助，将需要父母提供这笔款项的赠予信(Gift Letter)。所以，为了避免横生枝节，请最好提早三个月将购房资金存入自己的银行账户。来自工资的存款(Direct Deposit)，或是从自己的其他银行账户转入的存款则没有关系创尔特。（待续）
美西地产十五年口碑，为客户推荐满意的房子！我们敢承诺-买房包租！

机不可失，美国购房咨询请立即联系美西地产：
【长按下图指纹，识别二维码，立即与房产经纪人微信"US-WEST"沟通】

美西国际地产--洛杉矶本土房产投资专家
洛杉矶华人房产经纪公司
美西地产购房专家微信号：US-WEST
美西地产微信公众号：USWESTLAND
美西地产美国电话：626-629-3000
美西地产中国电话：400-100-5560
美西国际地产，洛杉矶华人房产经纪公司，专注于美国西海岸住宅及商业地产交易，持有美国政府核发的房地产执照，可交易全加州所有的新房、二手房、商业地产，公司坐落于美国洛杉矶，业务范围覆盖洛杉矶、旧金山、圣地亚哥等著名城市，拥有超过十五年的美国房产投资交易经验，帮助无数华人在美安家置业！请关注微信公众号：USWESTLAND 获得来自美国房产经纪人发布的第一手房源信息。