力学哥峰会报告-王锋：2018年房地产市场发展形势与政策-全联城市更新分会

力学哥峰会报告|王锋：2018年房地产市场发展形势与政策-全联城市更新分会

力学哥1月25日，以“新时代·新思想·新征程”为主题的中国城市更新（深圳）峰会暨全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会2017年会在深圳召开。深圳市房地产研究中心主任王锋做题为“2018年房地产市场发展形势与政策”的演讲报告，对2018年我国的房地产市场形势进行分析和预测。十九大关于未来房地产发展的政策导向
党的十九大提出：“坚持房子是用来住的，不是用来炒；加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这是今后我国住房和房地产发展的目标，是新时期房地产市场调控的指导思想和行动指南。2017年全国房地产市场形势
2017年，在中央加快供给侧结构性改革、防范化解重大风险、提高保障和改善民生水平等政策背景下，我国房地产市场调控力度继续加大，各地房地产市场总体进入调整期。
投资方面，全国房地产开发投资为10.98万亿元，同比增长7.0%；投资增速与2016年（6.9%）基本相当。供给方面，住宅新开工面积12.8亿平方米，同比增长10.5%；全年购买土地2.55亿平方米，同比增长15.8%。供给指标的增长，主要源于“去库存”政策产生的住宅库存下降较大（全年下降1.66亿平方米），在补库存背景下市场推动的新开工面积增长和房企购地节奏加快。需求方面，商品房销售面积16.9亿平方米，同比增长7.7%，增幅比2016年减少14.8个百分点；商品房销售额13.4万亿元，同比增长13.7%，增幅比2016年全年减少21.1个百分点 ；12月，70个大中城市房价同比涨幅为5.6%，全年房价增速基本处于持续下降趋势。
整体看来，2017年全国开发投资增长得到控制；新开工面积和购地面积因补库存有所上升；商品房销售面积和销售额增速大幅收窄；房价月同比涨幅基本处于持续下降；房地产市场需求与价格增速，延续了2016年四季度以来持续下行的局面。2017我国热点城市房地产市场特点
一、热点城市房地产过热问题得到明显控制。热点城市普遍出现销售量大幅下降。其中，北京、上海、深圳销量下降40%左右；二线热点城市普遍下降20%—50%（合肥甚至下降63%）；临近一、二线热点城市的三线城市，也出现40%的大幅下降。
二、热点城市房价涨幅得到明显控制。大多数热点城市年度房价涨幅在5%左右，接近当前年化理财收益率，符合社会平均收益率水平，有利于多种投资选择并抑制资金单向流入房地产市场。有些城市如福州还出现-13%的下降，有利于抑制投机。
三、热点城市短期供求关系仍然紧张。在年度销售量出现大幅下降情况下，大部分热点城市库存消化周期仍比较短，在9个月以内的较小区间；特别是南京、杭州、成都库存周期只有3、4个月，市场预期仍然不稳定，并潜在进一步投机和房价上涨的压力。
总体来看，2017年，一线城市在严格的宏观调控政策作用下，市场预期比较稳定，投机炒作基本退潮，调控效果显著；但二线热点城市仍然面临预期不稳、投机炒作易回潮、房价有可能继续上涨等问题。
2018年，全国热点城市（也包括可能出现的新二、三线热点城市），仍需要按照中央“调控目标不动摇、力度不放松”的要求，保持调控政策的“连续性、稳定性”，把稳定房地产市场发展作为防范化解重大风险的重中之重对待，防止房地产市场再度过热。2017年深圳房地产市场形势
一是房价持续平稳回落。自2016年9月以来，新建商品住宅均价连续15个月环比下降；2017年12月，新建商品住宅均价为54256元/平方米，比年初下降1.3%，比2016年9月下降11.9%。
二是成交量低位运行。 全年新建商品住宅成交量259.43万平米，同比下降38.6%；二手住宅成交量532.01万平米，同比下降33.7%
三是新房待售量保持稳定。全年商品住宅批准预售面积为307.94万平方米，同比下降30%。
四是新建商业办公市场活跃，商务公寓投资投机上升。2017年，新建商业用房（含商务公寓）成交85.55万平方米，同比增长28.1%；新建办公楼成交52.87万平方米，同比增长73.3%； 新建商务公寓成交70.52万平方米，同比增长48.5%。
五是深化房地产市场调控政策。2017年，深圳市继续严格执行去年制定的 “深八条”调控政策，进一步强化政策执行力度，“深八条”政策在调控实践中发挥了明显效果。未来住房和房地产发展的政策建议
党的十九大以后，我国住房和房地产发展的政策导向主要在两大方面：一是加快建立多元化、多层次的住房供应体系，以解决单一依靠房地产买卖市场带来的投资投机问题；二是加快建立促进住房和房地产健康发展的基础性制度和长效机制，从制度建设着手实现“房住不炒”、保证住房的居住属性。
为实现上述目标，对未来我国住房和房地产发展，提出以下政策建议：
一是加快培育和发展住房租赁市场，建立“租购并举”住房制度；二是完善土地供应体系，改革土地出让制度； 三是深化住房制度改革，加强公共住房建设； 四是加快城市群一体化发展，建立大中小城市协调发展机制； 五是创新金融财税制度，完善房地产调控手段；六是加强房地产市场预警，建立市场监测机制；七是加强投资引导，促进实体经济发展；八是加强房地产市场监管，维护市场秩序稳定。总结
从深圳看，2017年，深圳市深化落实各项调控政策，通过限购、限贷、限价、市场整顿、增加供应、加强保障以及“租售并举”等措施，实现了新房价格“15连降”。目前，市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放，顺利实现了2016年以来的房价调控目标。随着调控继续保持高压，房地产降杠杆继续推进，以及大力发展住房租赁市场、加快长效机制建设，短期内深圳房地产市场销售量、价格难有上涨动力。
由于深圳土地资源紧约束，人口流入较快，产业迅速升级，广大居民扎根深圳、实现住房梦想的需求与住房供给不平衡、不充分的矛盾仍非常突出。未来，深圳还将长期面临住房供求关系紧张、房价上涨压力大的局面。在调控取得阶段性成果的形势下，面对全市较高的居住成本与较大的住房需求，2018年，深圳房地产市场调控依然不会放松，长效机制要加快建设。
从今后3至5年看，深圳及周边城市，要结合区域房价高、泡沫大、供求关系长期紧张等实际，以持续消化房地产泡沫为目标，采取短期和长期相结合的政策措施：一是继续加强短期调控；二是加快长效机制建设；三是加快推进“深莞惠”一体化调控。