力学哥工行首席谈利率：下半年银根继续收紧，年内不会上调基准-深圳新浪房产

力学哥工行首席谈利率：下半年银根继续收紧，年内不会上调基准-深圳新浪房产

力学哥
银根松紧侧面影响着大家的买房情绪。从2017年年初的9折优惠到如今的基准利率，再到利率上浮的消息，楼市愁云笼罩，购房热情再度被泼冷水。
8月7日下午，中国工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师、高级经济师柳阳接受2017博鳌直播间采访时表示，下半年流动性趋势肯定还是存在的，但预计年内不会上调基准利率。而政策收紧从去年已有苗头，中央对近期包括房地产在内资产泡沫产生的担忧。今年以来，经济有所企稳，部分可能会回暖。但是，资产泡沫出现了相对的飙升，尤其是一线及热点城市。
在这种大背景之下，平稳经济中期的风险是非常必要的。银行也坚决执行中央金融防风险政策，所以资产货币收紧从去年就已经开始了。当然基准利率还没有上调，还是处于相对的历史低位。市场利率一直在往上走，整个货币系统的流动性逐步趋紧。但金融要为实体经济服务的，不能说一下子把水闸关上。
而当被问及相继的融资收紧，对中小房企资金链有何影响时，柳阳认为，从市场份额的变化和金融知识的角度来看，肯定会有一些中小房企处于逃债的数据。在大背景之下，市场肯定会有整合，从数据来看，整个龙头房企的市场份额在不断增加。而未来，二线城市作为区域性中心，肯定是未来发展的重点。
现场问答
Q：7月证监会提出加快推动一些REITs产品，这对于房企来说是融资的利好。但是从目前的市场反应来看，预期并不是太好。您觉得这背后是什么原因？
A：说白了就是REITs卖不上价，回报率低，就没人买。除非做一些面子上的工程，但始终回报率低的话就没人买。回报率没解决，主要还是因为税收、租售比不合理各个方面。
Q：您怎么看目前金融地产化的形势？
A：房企转型肯定是大势所趋，但这个大势所趋是建立在我们每年大概很高销售量的基础上。从历史借鉴来说，传统的发展模式，不会无限地增长下去。
现在市场没有那么大了，可能会面临资源整合的问题。一方面来说，现有的房地产市场要开拓新的领域，在整个国家经济转型大背景下，有些房企做了新的探索，这些探索我觉得还是不错的。
在探索的过程当中，可能还是面临很多问题。最根本的就是说汇率能不能盖得住，卖房子周转快，收益率能不能弄得过来。主要是自住持有经营型慢资产，对持有运营的能力要求比较高。另外，目前来看租售比不合理的情况下，持有运营的收益率没有那么高。
以特色小镇来说，在实际选择的过程中，如果能结合当地的产业，那就比较好。有些还是处于培育初期，作为银行相对就比较谨慎一点。也印证了另外一个说法，我们发挥了多层次的金融市场包括资本市场的建设。
说到金融地产化，针对当年流动性比较泛滥的时候，有些金融机构把不动产作为配置之一，包括现在的保险。保险可以持有商业地产，也专门根据等级的不同持有商业物业，所以涉及到资产配置的选择问题。对于银行来说，是不是要持有不动产，目前来说还没有这个打算。但是在国外尤其是美国，以资本市场为主，REITs会有一些税收方面的优惠，所以很多投行把不动产作为主要的发展方向。
至于金融地产化这个趋势到底怎么样，我觉得还是一个相互抉择的过程。目前来看，还处在一个相对初期的表现。金融到底要不要去投不动产，也还在探索。
Q：香港已经是一个内动投资的重点，未来可能会取代纽约成为境外投资的目的地，您怎么看？
A：我个人还是看好未来的发展。整个市场的变化，因为境内限购的因素比较多，香港没有这么多直接的政策要求。另外今年以来美国可能表现得没有想象的那么好，当然从全球经济来说还算不错，所以也带动了一部分经济的回流，间接导致香港股市、楼市在内的资产上行。
Q：有观点认为，现在二三线城市对投资者的吸引力在逐步增加，二三线城市的投资活跃度可能会越来越高。您作为投资方的角色，怎么看这个观点？
A：二线城市作为区域性中心，肯定是未来发展的重点。今年以来房地产整体来说一线的交易下去了，二线交易量也受到一定的抑制。今年成交比较活跃的主要是三四线城市和没怎么涨的二线。
未来的发展肯定就是从均衡的角度来说，因为北上广深是大家公认的寸土寸金的地方，整体说来未来的土地出让虽然有所增加，但可能也没有那么多。再加上整个宏观经济的布局，未来可能也会集中的区域性中心，包括东中西部。
Q：未来还是会集中在都市圈？
A：对，未来肯定还是会集中在都市圈，都市圈也要讲究平衡的问题。很多政策一方面要顺应城市发展、人口集中的趋势，另外一个方面可能也要讲究平衡吧。大趋势下，我们也不可能把资源过度集中的某几个城市。中国的区域这么大，各地完全可以发展自己有特色的东西，包括东中西部未来的中心城市可以更多地关注，这也是银行信贷紧跟着国家政策投入的重点。
Q：您觉得现在房企融资数据上有一点点回暖的趋势，能说明政府的态度变化吗？有要放松的迹象吗？
A：我个人觉得大背景肯定还是要把握一下节奏，把握一下度。说到底，就是涨太高了，而且杠杆用得比较高，从房地产监管的角度来讲，这个肯定是要控制的。
当然也不是完全一棍子打死，金融要为实体经济服务的，实际上，你要做事情，我们还是要支持的，不能说一下子把水闸关上。所以在控制的大背景下，我们还是会有意地调节一下。过去我们也经历了很多，一放就乱，一控就死，在这个过程中大家都在学习，包括市场主体也好，监管机构也好，肯定会调节度的问题。
今年可以看到，市场有所企稳，三四线去库存效果还行。这种情况下做一些适当的调整，我觉得也是意料之中的。这个东西从来就没有说过要禁止。对于银行来说，“首付贷”这种是要明令禁止的，包括并购贷款，也是要收紧的。针对各个主体也是不一样的。有些银行可能上半年放的额度比较快，下半年就收一收。因为大背景要监管、控制。
温巧平 | 现场记者
温巧平 蒸鱼 | 整理
大闸蟹 | 编辑
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