力学哥巍然视点：宁波新年楼市调控会加码吗？-巍然视点

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力学哥

上段时间，北上广深，特别是深圳、上海、包括南京等地政府出台了一些政策，限制楼盘的销售，具体来说是五限：限购、限贷、限售、限价等，那么楼市的成交一直低迷，我认为低迷的原因不是说没有需求量，而是因为需求量太高，一房难求，秒杀！
政府在这种情况下进一步加大调控的力度，就是针对秒杀这种现象的产生。那么有些读者就来问我宁波会不会加码。

我来分析一下，第一个从目前2017年第四季度的表现来看，我认为宁波楼市整体上还是稳定的、平缓的，圈内更加如此。
圈外的成交价也是秒光的现象，比如说2017年12月开盘的港中旅的中旅城，还有江北的宝龙世家都是一扫而光，可以说是秒光。
但总体的价格还是在一定的范围之内，我认为圈内调控的价格一般在两万五到三万之间，圈外的话是一万五到一万八之间为主的均价。
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2018年我认为加码调控的可能性比较大，2017年我们的土地供应量没有完成年初制定的规划，年初的规划是2017年土地的供应量有800万方或以上，但实际来说我们500万方还不到，这个是缺口。
去年的成交量是非常高的，比2016年还要高，那么如果我们的土地供应量没有达到2017年的需求量，这个缺口就是真实存在，那么也就存在价格往上升的空间。那么如果价格往上升，超出了我们政府可以调控的范围，调控的加码是必然的，这是我的一个大的理由。
那么另外一个方面就是需求，第一个我认为的刚需，是我们新结婚的人数还是在一个很高的状态，就是我们每年结婚的人数比如有一万个，两万个，那么都是一个高数字，没有改变，这个90后，80后后都是持续高峰没有改变。
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老小区的改造，拆迁量也比较大，年前也有一片老小区的改造项目签约，开始拆迁，那么这样的话会带动刚需，他一套房子的及时改造、出让，会带动两套、三套房子的连锁需求的爆发，这是我觉得刚需的地方；
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我们城市的市政民生的建设，六大区块的重新发展，那么这些区块的新的规划，会带动我们广大市民购买的欲望，比如说奉化区变为宁波市区后新的规划也重新出台了，带来美好的前景，那么对于我们奉化区域的人他肯定是积极的心态，那么会带动奉化区房地产的发展。
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地铁一号线、二号线开通以后，还有三号线、四号线的开通，还有其他五号六号七号线的建设和加快规划的步伐，地铁的发展会带动房地产的发展，这也是一个需求量的增长。
还有就是城际列车的开通和建设，比如我们余姚开通了，那么我们奉化连接宁波的城铁正在建设当中，象山连接宁波的城际列车也开始立项，进入规划，包括到梅山……这些区域的城际列车像地铁一样建设、开通、规划，都会带动区域内外房地产的发展。

这些因素加起来会增加房地产的需求量，如果我们土地的供应量不够，那么立即会体现到价格上面，政府调控的压力会非常大。
这种背景下政府一个是调控区域范围，如果有加码的话这个圈会扩大，会扩大到五个区都有可能；另外限购的条件门槛会更加高，要求更加严，可能会比照深圳、上海、南京一样，会非常严，那么这个时候对房地产的销售会带来非常大的压力，那么当然这种压力最终还是为了确保我们楼市的健康、平稳的发展。
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