力学哥左晖：从七个维度看房地产市场的拐点-链家

力学哥左晖：从七个维度看房地产市场的拐点-链家

力学哥“整个房地产市场才刚刚开始新的一轮发展，未来的发展空间可能更波澜壮阔”，在今日举行的“《财经》年会2018”大会上，链家集团董事长左晖从七个维度分析了房地产市场的拐点，预测房地产市场发生的趋势性变化。
左晖表示，北京大约75%以上是二手房，未来这个变化会越来越突出。他同时指出，目前房地产行业线上迁移非常明显，而这是大家忽略的问题，“线上迁移后，消费者的行为方式会发生非常大的变化。”
与左晖同台演讲的，还有中国城市和小镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁，华远地产股份有限公司原董事长任志强，摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌，海航实业运营总裁黄秋。
以下为演讲实录摘要：
第一，整个社会大背景在发生变化。早在2015年，中国的人均GDP已超过8000美元，世界银行对全球40个国家的研究也曾表明，当一个国家的人均GDP超过8000美元时，房地产投资会进入下行通道，中国也大致如此，由此会发生一些趋势性的变化，比如人口结构，今天的7亿城市人口，未来将会增至9-10亿。抚养比也会发生变化，即劳动人口和被抚养人口的比例。目前全中国平均的抚养比是2.8，内蒙已降至2以下，很危险。
第二，房地产大开发的时代已经结束。2010年新增开发投资额增长率为33%，达到顶峰，之后，房地产开发投资增速一路下行，这两年只有个位数。
第三，不动产的资产价格高速增长的时代已经过去。从2008年到今天，一线城市的房价基本增长五倍，二线城市基本增长三倍。但我们认为，不动产的资产价格高速增长的时代已经过去。全球诸多经济体都经历过10至15年的房价高速增长阶段，从理论上讲，目前这一阶段已告一段落。
第四，整个市场的驱动因素在变。所谓的杠杆，在过去几年里发挥了很大作用。今天全国住宅的按揭余额约为20万亿，其中，过去三年增长了10万亿，去年增长了5万亿。去杠杆是相对比较确定的趋势。
第五，增量和存量的关系。2016年中国和美国都大概卖了550万套的二手房，但是美国当年房屋交易量约为600万套，其中50万套新房；中国当年的房屋交易量为1500万套。而2017年，中国有18个城市二手房成交套数超过新房，其中无锡、中山、常州等8个城市是在2017年首次超过。这一趋势性是不可逆的。北京大概75%以上是二手房，未来这个变化会越来越突出。
第六，买和租的关系。目前租房人口的占比，北京大约为35%，即65%的人住在自己的房子里，35%的人住在其他人的房子里。未来趋势性都会有很大的变化，北京50%以上的人租房很正常。
第七，线下和线上。整个房地产市场正在呈现人口向线上移民。链家的数据显示，今年为止，每一笔交易背后是12000个PV，全国的行业平均水平是3000个PV成交一张单子，这不仅仅意味着链家聚集了一波线上的重度用户，更意味着消费者正在往线上迁移，线上迁移之后，消费者的行为方式会发生非常大的变化。我觉得，今天整个的房地产行业都在忽视这个问题。
目前，整个房地产市场才刚刚开始新的一轮发展，未来的发展空间可能更波澜壮阔，我们会从上述分析的趋势上得到一些信息。