真的有透视眼镜吗以地铁为例 【学术前沿】公共交通对住房市场的溢出效应与虹吸效应：-公共经济与公共政策基地

以地铁为例 【学术前沿】公共交通对住房市场的溢出效应与虹吸效应：-公共经济与公共政策基地
公共交通对住房市场的溢出效应与虹吸效应：
以地铁为例
范子英，张航，陈杰
中国工业经济
China Industrial Economics
2018年05期
ISSN：1006-480X
中文核心期刊
摘要：以地铁为典型代表的公共交通便利性对沿线商品住房的价格溢出效应已经在既有文献中充分展示，但本文首次提出成都建信网，地铁的出现还会对住房市场的全局产生结构性影响。本文构建了一个理论模型阐述相关理论机制，地铁的溢出效应不仅体现为周边房价的上涨，也会带来周边新建住房面积的下降；地铁的出现还会对整个住房市场的需求进行空间再配置，特别体现为地铁临近的住房市场会对距离较远的住房市场产生虹吸效应。其后，基于2012—2015年上海市全部60万套新房成交的微观数据，使用渐进DID的方法考察了地铁的出现对周边住房价格和面积的溢出效应董泰山。本文的计量研究发现：新增的地铁会使得站点1公里范围内的新房价格上涨26.49%，套均住房面积平均缩小3.25平方米，这两种溢出效应均随着距离的增大而逐渐减弱；空间上产生了虹吸效应一秒的安慰，黄子珈表现为3公里之外的新房价格下降了35.56%，套均面积则平均增加了3.40平方米；虽然地铁的出现对周边住房面积的负效应在一定程度上抵消了其对单价的正效应，但地铁导致的周边住房总价上涨幅度依然显著，真的有透视眼镜吗1公里范围内住房总价平均上涨了24.82%荷香散尽。本文的研究对于公共服务资本化、公平合理地实现土地增值收益分配都有很重要的启示。
关键词：地铁；住房市场；溢出效应；虹吸效应；城市病
内容节选：
一、引言
近年来，伴随着中国经济的高速增长，城市化进程也得到了快速发展，2005—2015年保持了年均1.31个百分点的增速，这意味着每年将新增城市人口2090.4万人。大量人口在城市内部的聚集，一方面提升了城市的活力，提高了资本和劳动力的配置效率；另一方面也产生了广为人知的“城市病”，其中最典型的就是交通拥堵问题。据最新的数据显示，北京、上海等一线城市的平均拥堵时间长达57.3分钟。不仅如此，大城市人口在空间布局上还表现出严重的职住分离现象，城市中心区域由于集聚效应，吸纳了大量的产业和相关的就业。但是这些区域的土地溢价非常高李雅男，出于居住成本的考虑李诗萌 ，在城市中心就业的人群不得不选择较为偏远的居住地，从而在空间上产生了“工作在城里、居住在郊区”的职住分离（郑思齐和曹洋梨花颂歌词，2009）。
公共交通是解决“城市病”和职住分离的有效手段，而地铁又是其中最主要的公共交通方式。与其他的公共交通相比，地铁呈现出运客量大、通行距离长、准点率高等优点。中国的第一条地铁是1971年1月开通的北京地铁1号线，地铁在近年来随着城市化进程飞速发展，截至2015年末，中国大陆地区共有26座城市开通了城市轨道交通，共计116条线路，总里程数达3618公里，日均客流量达3819万人。由于地铁在城市发展中的重要作用，中国很多城市都在积极推进地铁建设，据统计，目前规划和在建地铁的城市多达44个，几乎涵盖了所有的省会城市和一些发达的地级市③。
地铁的出现对城市空间结构和经济活动产生了巨大的影响。地铁对城市所带来的影响包括城市空间的再开发（Cheape，1976）、居住地点的去中心化（ZhengandKahn，2013；刘涛和曹广忠，2015；Gonzalez-NavarroandTurner，2016）、优化产业布局（BollingerandIhlanfeldt邓瑞霞，1997）、商业的集中化（Barnes，2005；Cerveroetal.，2004）和各类公共服务设施坐落格局的重新规划（ZhengandKahn，2013），等等。由于地铁改变了城市的空间结构，对与城市空间结构紧密相连的住房市场就会产生直接影响。但关于地铁或轨道交通的出现给其周边的住房市场所带来的可能改变，现有文献却得出了不一致的结论。一方面啊朵，国内外都有大量实证研究认为地铁或轨道交通的开通或规划会带来沿线住房增值。如Almosaindetal.（1993）发现波特兰的轨道交通给500米范围内的住房带来了10.6%的溢价，McDonaldandOsuji（1995）检验了芝加哥轻轨规划公布前后的地价金堆城贴吧，发现在距站点
1.5英里内的涨幅达17%，BenjaminandSirmans（1996）针对华盛顿的研究显示到地铁站的距离每增加0.1英里公寓的租金就会降低2.5%。此外，AgostiniandPalmucci（2008）针对智利圣地亚哥的研究，Baeetal.（2003）针对韩国汉城的研究勋晶，郝前进和陈杰（2007）、ChenandHao（2010）、高晓晖和刘芳（2011）针对上海的研究古宇湖，谷一桢和郑思齐（2010）、冯长春等（2011）针对北京的研究都得出了轨道交通会对周边房价产生积极影响的结论。但另一方面，国外也有不少研究文献认为地铁对周边房价影响甚微。如GatzlaffandSmith（1993）发现迈阿密地铁系统带给周边住宅的溢价非常微弱，CerveroandLandis（1993）比较了华盛顿和亚特兰大的商业地产后也得出了类似结论。而BowesandIhlanfeldt（2001）针对亚特兰大的研究和DuandMulley（2006）针对英国的研究均显示，紧邻地铁站（1/4英里范围内）的住房价格反而更低。
关于地铁如何影响周边房价，涉及公共服务资本化、城市土地增值的利益分配和城市空间变迁等诸多重要经济学问题，理论意义和实践意义都十分重要，但本文注意到，现有的相关研究仅仅关注地铁对房价的影响，却忽视了地铁的开通或规划还可能影响购房者决策中的另一个重要的选择变量———住房面积，这导致现有文献对公共交通与住房市场之间联系的认识是不全面的傲龙传说 。同时，即使就地铁对房价的影响而言，目前文献还存在很多方法上的局限练功十八法，即最新流行的用双重差分法并用距站点较远的边缘区域住房作为对照组的实证方法，也往往并未对其受冲击影响的程度做检验，这样很可能导致估计结果存在偏误风险蒋士云 。本文针对以上两个问题提出新的理论与实证分析框架，弥补相关研究的空白，以期推动城市经济学文献的进一步深化发展。
在具体研究方案上，本文以上海市2012年1月至2015年8月的大样本一手房交易数据为研究样本，用渐进DID的方法检验了样本期内各条地铁线规划的公布对周边住房市场的影响，不仅包括房价，也包括对面积的影响。计量结果显示，在地铁站1公里的范围内，一手房售价上涨了26.5%，同时套均面积平均缩小了3.2平方米，这种地铁带来的溢出效应在站点周边最强洗劫天下，随着距离的增加而逐渐减弱，表现为每远离站点100米，房价下降2.7%、套均面积上升0.35平方米的空间分布趋势。本文的解释是情不自禁造句，地铁周边房价的上涨是由地铁的便利性带来，而面积的下降则是涨价的附带效应：由于越靠近地铁的房子越贵，所以那些对出行便利性需求更高的群体就会更希望在靠近地铁处买小面积住房，以牺牲部分居住舒适性为条件来换取更好的便利性贝佳斯蓝泥，也就是说，面积的空间分布趋势是由不同偏好人群在居住空间上的分离带来的。本文通过对整套房价格的检验证实了上述机制，并发现总价在地铁规划后依然出现上涨，但幅度小于单价。
本文还发现，溢出效应随距离减弱的趋势并没有在效应变为0处截止，而是在更远距离的住房市场上出现了负向的溢出。具体而言，距地铁站点3公里外的住房价格下降了35.6%，面积增大了3.4平方米。这种负向溢出类似区域经济学中大城市吸收周边地区投资的虹吸效应一方嘉通。从本文的理论模型看，在区域购房总需求弹性较小的情况下，地铁虹吸效应的出现是由于购房需求从边缘地区收缩至站点周边，造成了边缘地区住房供大于求进而价格走低，又因为被吸走的购房需求主要是小面积住房，所以在降价的同时也伴随着面积的上涨。值得说明的是，出现虹吸效应的这部分住房在许多文献中被作为双重差分法中的对照组，用以除去住房市场的整体趋势，而双重差分法对对照组的要求是完全不受到冲击的影响，无论是直接影响还是经由实验组而受到的间接影响（违反了个体处理效应稳定性假设）。所以本文显示，虹吸效应的存在证明用边缘区域作对照组的双重差分法并不一定能对地铁的房价溢出效应问题得出严谨的回答。
本文的贡献主要有以下两点：一是第一次发现地铁的出现让周边新建住房由远及近出现了面积由缩小到扩大的空间变化趋势，进而证明了不同偏好人群在居住空间上的分离；二是证明了地铁的出现会对边缘区域住房存在虹吸效应，导致双重差分法的估计结果会存在高估，进而在方法论上推进了这一问题的研究。论文其他部分安排如下：第二部分是理论假说及作用机制；第三部分介绍了本文的数据与研究设计；第四部分是检验溢出效应与虹吸效应；第五部分是稳健性检验及扩展；最后是全文的结论和政策含义。
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